המאמר מאת: רו”ח יורם שיפר
אדם המשכיר דירת מגורים אחת או מספר דירות מגורים, יכול להיות זכאי לפטור מלא מתשלום מס הכנסה בגין הכנסותיו משכר דירה, וזאת בהתאם לגובה ההכנסה שלו מדמי שכירות. אם האדם לא זכאי לפטור ממס הכנסה על הכנסתו מדמי שכירות, או שהוא לא מממש את זכאותו, עליו לשלם מס הכנסה בגין ההכנסה משכירות, ויש לבחור באחד ממסלולי המס הקבועים בחוק.
אם יש בבעלותכם דירה להשכרה או כמה דירות מגורים להשכרה, ואם אתם מתכננים להשקיע בקרוב בדירה אחת או יותר ולהשכיר אותן, עליכם לדעת כי הכנסות מדמי שכירות חייבות במס. במדריך שהכנו עבורכם תמצאו הסברים מפורטים על מסלולי המיסוי הקיימים ותוכלו להכיר את ההבדלים ביניהם ולקבל החלטה שקולה ואחראית יותר בעת בחירת מסלול המס. בנוסף, חשוב לציין כי ניתן להימנע מחבות המס באופן חוקי ולגיטימי מאחר שרוב משכירי הדירות נמצאים במדרגה הנמוכה ביותר המאפשרת להם לקבל פטור מלא או חלקי מתשלום מס הכנסה על השכרת דירה.
כמובן שיש לא מעט מבעלי הדירות להשכרה שפשוט מתעלמים מהוראות החוק והם אינם מדווחים על ההכנסות שלהם מדמי שכירות. לכן, חשוב לדעת כי למס הכנסה יש כלים מתקדמים לאיתור בעלי נכסים שאינם מדווחים כחוק על הכנסה מדמי שכירות, ובנוסף מדובר במס נמוך ומגוחך, לכן אין טעם להעלים הכנסות ולקחת סיכונים מיותרים מול רשות המיסים.
מדי שנה מעדכנים את התקרה שנקבעה לקבלת פטור מתשלום מס על השכרת דירה. הפטור מתשלום מס על השכרת דירה התעדכן בראשון בינואר 2024 וכעת הוא עומד על סכום של 5,654 ₪ בחודש, וזאת לעומת התקרה החודשית הקודמת לשנת 2023 שעמדה על סכום של 5,471 ₪. בעקבות עדכון תקרת הפטור יש לא מעט משכירים שמחליטים להעלות את שכר הדירה שהם גובים, אך מלחמת חרבות ברזל משפיעה גם היא, לכן רבים מבעלי הדירות להשכרה בוחרים שלא להעלות את שכר הדירה שהם דורשים מהשוכרים.
על פי הערכות של רשות המיסים והלמ”ס ישנם כ-350,000 ישראלים שמחזיקים בבעלותם שתי דירות לפחות, לכן תשלום המס על השכרת דירה נוגע לרבים מתושבי המדינה. יש לציין כי שנת 2024 צפויה להיות שנה מעניינת במיוחד בכל הנוגע להכנסות הנובעות מהשכרת דירה בגלל שינויי החקיקה האחרונים שאומצו במסגרת חוק ההסדרים האחרון.
בתוך כך, בשנת המס החדשה (2024) הוחלט על מסלול רביעי חדש המאפשר למשכירים לקבל פטור מתשלום מס על השכרת דירה המיועד לבעלי דירה יחידה ששוכרים דירה אחרת לצורך מגוריהם, ואנחנו נרחיב על המסלול החדש בהמשך המדריך.
ראוי לציין כי רוב בעלי הדירות להשכרה בישראל בוחרים במסלול הפטור או במסלול ה-10%, כמעט באופן אוטומטי וללא בדיקות מקדימות וחישובי מס. לכן, מומלץ להתייעץ עם רואה חשבון מנוסה כדי לקבל החלטה נכונה לגבי בחירת המסלול, ואין לשלול ולפסול מראש מסלולים אחרים כמו מסלול המס המלא מאחר שהוא מאפשר לנכות הוצאות, כולל הוצאות מימון ופחת, וחשוב לזכור כי בחירת המסלול משפיעה על מס השבח שיש לשלם בעת מכירת הדירה.
ברשות המיסים רואים בהכנסה מדמי השכירות על דירת מגורים כהכנסה החייבת במס, ולכן הנישום חייב בתשלום מס, אלא אם הוא זכאי לפטור מלא או חלקי כפי שיפורט כאן בהמשך.
הנישום המשכיר דירה או כמה דירות חייב לבחור מסלול לדיווח על הכנסותיו מדמי השכירות. בחירת המסלול משפיעה על האפשרות לנכות חלק מההוצאות כמו תיקונים בדירה, שכר טרחה לעורך דין וכו’. הלכה למעשה, במסלול חיוב במס, בעל הדירה משלם מס רק על הרווח, כלומר עליו לשלם מס הכנסה בניכוי ההוצאות המותרות. יחד עם זאת, חשוב להדגיש כי יש מסלולי מיסוי שאינם מאפשרים לבעל הדירה לדרוש הכרה בהוצאות ולנכות אותן מההכנסה החייבת במס כדי להקטין את חבות המס.
אגב, אם הדירה המושכרת אינה מיועדת למגורים או שמשכירים אותה כחלק מהפעילות של העסק של המשכיר, במקרים אלה אין אפשרות לבחור במסלול פטור מלא או במסלול מס מופחת.
לפי כללי ובהתאם לפקודת מס הכנסה כאשר יש הכנסה מעורבת, כלומר הכנסה שחלקה חייב במס וחלקה פטור מתשלום מס, ניתן לחלק את ההוצאות באופן יחסי ולייחס אותן לחלקי ההכנסה. ברשות המיסים מכירים בהוצאות באופן יחסי ביחס להכנסות החייבות במס מתוך סך ההכנסה הנובעת משכירות, כאשר יש חלק החייב במס, כלומר יש הכנסה מעל הפטור.
אדם שנהנה מפטור ממס על השכרת דירה אינו רשאי לנכות הוצאות פחת בגין הדירה.
באופן כללי, ההוצאות המותרות בניכוי כנגד הכנסות מדמי שכירות מדירה הן:
מס הכנסה מציע לבעלי הדירות המשכירים את הנכסים שלהם לבחור באחד מתוך 4 מסלולי מס:
מסלול פטור ממס על השכרה דירה (פטור מלא או חלקי) – אם אדם משכיר דירה וגובה ההכנסה החודשי שלו מדמי שכירות לא עולה על 5,654 ₪ נכון לשנת 2024 (5,471 ₪ לשנת 2023) הוא זכאי לפטור מלא ממס הכנסה על דמי השכירות ששולמו לו באותו חודש.
אם אדם משכיר דירה וההכנסה החודשית מדמי שכירות גבוהה מ-5,654 ₪ ונמוכה מ-11,308 ₪ – (נכון לשנת 2024) האדם זכאי לפטור ממס רק על חלק מהסכום שהוא קיבל באותו חודש, את הפטור מחשבים באופן הבא: סך ההכנסה/הכנסות מדמי שכירות פחות 5,654 ₪, והפחתת התוצאה שהתקבלה מ-5,654. התוצאה המתקבלת הינה ההכנסה בגינה יינתן הפטור.
מסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10% – אם ההכנסה החודשית מדמי שכירות היא פעמיים מעל הפטור, כלומר מעל 11,308 ₪, ההכנסה חייבת במס ואין זכאות לפטור, לכן ניתן לבחור במסלול מס מופחת בשיעור 10%, כל עוד משכירים דירה המשמשת למגורים בישראל ואין זו הכנסה מעסק. במסלול זה המשכיר ישלם מס בשיעור של 10% על כל ההכנסה שלו משכירות, ללא קשר לגובה דמי השכירות שהוא גובה מהשוכרים.
מסלול חיוב במס על פי מדרגות המס (מסלול מס מלא) – במסלול זה משלמים מס על השכרת דירה לפי שיעור המס השולי של המשכיר, כאשר מתחשבים בכלל הכנסותיו. מדרגת המס הראשונה למשכירי דירות היא 30%, למעט מי שמלאו לו 65 שנה ומעלה בשנת המס. במסלול זה אפשר לדרוש ניכוי הוצאות שוטפות הקשורות לנכס המושכר.
הכנסה חודשית (₪) | הכנסה שנתית (₪) | % המס למשכיר עד גיל 60 | % המס למשכיר מעל גיל 60 |
עד 7,010 | עד 84,120 | 31% | 10% |
7,011 – 10,060 | 84,121 – 120,720 | 31% | 14% |
10,061 – 16,150 | 120,721 – 193,800 | 31% | 20% |
16,151 – 22,440 | 193,801 – 269,280 | 31% | 31% |
22,441 – 46,690 | 269,281 – 560,280 | 35% | 35% |
46,691 – 60,130 | 560,281 – 721,560 | 47% | 47% |
מעל 60,131 | מעל 721,561 | 50% | 50% |
מסלול חיוב במס למשכיר דירה יחידה ששוכר דירה למגורים (או גר בבית אבות) – המסלול הרביעי והחדש למיסוי על השכרת דירה תוקן במסגרת חוק ההסדרים החדש, והמסלול החדש קובע כי ניתן לקבל פטור מתשלום מס על השכרת דירה יחידה אם במקביל בעל הנכס שוכר דירה למגורים או שהוא מתגורר בבית אבות. המסלול החדש מאפשר למשכירים לנכות מההכנסה שלהם מהשכרת הדירה את דמי השכירות שהם משלמים עבור מגורים בדירה אחרת, עד לתקרה בגובה 7,500 ₪ (נכון לשנת 2024) ועד לסכום כולל של 90,000 ₪ לשנה, כל עוד אין זו השכרה מקרוב בהתאם להוראות סעיף 88 לפקודה.
החל מינואר 2024, יכולים בני 60 ומעלה שיש בבעלותם דירת מגורים יחידה להשכיר את הנכס שלהם ולגור במקביל בבית אבות או בדיוק מוגן, והם רשאים להפחית את דמי השכירות שהם משלמים עד לתקרה של 7,500 ₪ לחודש מתוך השכירות שהם מקבלים, ועליהם לשלם מס בשיעור 10% על ההפרש בלבד.
חשוב לדעת כי רשות המיסים פרסמה את עמדתה לגבי השכרת 10 דירות ומעלה, ולדבריה מדובר בהפעלת עסק להשכרת דירות לכן האדם יחויב במס לפי מדרגות מס הכנסה. מי שמשכיר 10-6 ימוסה לפי קריטריונים שנקבעו על ידי רשות המיסים, ומי שמכיר פחות מ-5 דירות יכול לממש זכאות לפטור.
במס הכנסה מפעילים אמצעים מתקדמים כדי לאתר בעלי דירות שאינם מדווחים על הכנסתם מדמי שכירות, ומאחר שלרוב ניתן לקבל פטור מלא או חלקי ממס אין טעם להתעלם מהחוק ולא לדווח על ההכנסה. מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי הניתן ע”י אנשי המקצוע המיומנים של משרד רואי חשבון זיו שיפר ושות’, כך תדווחו נכון על ההכנסות החייבות במס ותוכלו לבחור את המסלול המתאים ביותר עבורכם, לתכנן מס על ידי בעלי מקצוע מנוסים ולשלם פחות מס או לממש את הפטור המלא או החלקי ממס על השכרת דירה.
היכנסו למאמרים מקצועיים נוספים
