החזר מס שבח

אם ערכת עסקת נדל"ן בשנים האחרונות ושילמת מס כנראה שמגיע לך החזר מס שבח

המאמר מאת: רו”ח יורם שיפר

האם ביצעתם בעבר עסקת נדל”ן כמו מכירת מקרקעין ושילמתם מס שבח? הידעתם כי בדו”ח שפרסם משרד מבקר המדינה עולה כי רבים ממוכרי הנכסים והזכויות במקרקעין בישראל אינם מממשים את זכות מס השבח שלהם והם אינם פונים לרשות המיסים על מנת לקבל החזרי מס שבח?

ובכן, מס שבח הוא המס שיש לשלם למדינה כאשר מוכרים נכס מסוים ברווח. כאשר אדם כלשהו מוכר את הדירה שלו ברווח, כלומר סכום המכירה גבוה מהסכום בו הוא רכש את הדירה בניכוי הוצאות, הוא חייב לשלם מס מתוך הרווח הריאלי, אלא אם מגיע לו פטור מתשלום המס. יש לשלם מס שבח בתוך 60 ימים ממועד החתימה על חוזה המכירה של הדירה, למעט מקרים בהם ניתן לקבל דחייה לתשלום המס. אם מתברר ששילמתם סכום גבוה מהסכום שבפועל הייתם צריכים לשלם – מגיע לכם החזר מס שבח, והסכום יכול להיות גבוה ומשמעותי מאוד עבורכם.

החוק בישראל העוסק במס שבח, כלומר חוק מיסוי מקרקעין, הוא מורכב ויש בו סעיפים רבים והרבה מאוד תנאים וסייגים כאלו ואחרים, ומעבר לכך החוק משתנה בתדירות גבוהה, במיוחד בשנים האחרונות לאחר שהרפורמה נכנסה לתוקף בשנת 2014. לכן, בעת מכירת דירה או נכס נדל”ן אחר חשוב לבדוק היטב את המצב המשפטי של הנכס ולבצע תכנון מס בעזרת אנשי מקצוע כדי להבין את ההשלכות הכספיות של תשלום המס ולבחון לעומק את כדאיות העסקה. יש להתייחס גם לנושא הפטור וכדאי לממש את הזכאות ולדרוש החזר מס שבח, בהתאם למקרה.

 

מה זה מס שבח?

מס שבח בעסקת מקרקעין הוא המס המוטל על אדם בגין רווח הון שנוצר ממכירת המקרקעין בישראל. ההוראות המרכזיות העוסקות במיסוי מס שבח נקבעו בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963. זהו מס ייחודי הנחשב לפיתוח ישראלי ומטרתו להבחין בין מיסוי רווחי הון הנובעים ממקרקעין לרווח הון שנוצר מנכסים אחרים.
במילים פשוטות, מס שבח הוא מס שיש לשלם לקופת המדינה בעת מכירת דירה, המס קיים הרבה שנים אך הוא לא הורגש עד לשינוי החקיקה בשנת 2014. לפני שינוי החוק רבים הצליחו להימנע מתשלום מס שבח מאחר והיו דרכים יחסית פשוטות לעקוף את תשלום המס.

לאחר שינוי החקיקה, ביוזמת משרד האוצר, נעשו שינויים דרמטיים בשיטת המיסוי של עסקאות נדל”ן, כך לדוגמה הוחלט על ביטול הפטור הגורף מתשלום מס שבח לאנשים שמכרו את הדירה לאחר ארבע שנים ממועד מכירת הדירה הקודמת. עד לשינוי החקיקה, רבים מהישראלים זכו לפטור מוחלט מתשלום המס למרות שהם החזיקו שתי דירות במקביל או יותר, מאחר והם מכרו את הדירה במרווח זמן העולה על ארבע שנים. בתקנות החדשות אין אפשרות להימנע מתשלום המס בשיעור של 25% על הדירה הנמכרת בעת מכירת הדירה הנוספת, אלא שגם היום ניתן לקבל פטור מתשלום מס שבח, ואנחנו נרחיב על כך בהמשך.

ראוי לציין כי לאחר שינוי החקיקה והתיקון שנכנס לתוקף בשנת 2014, הוחלט לבטל חלק ניכר מהפטורים בתשלום מס שבח כאשר מוכרים דירה. לכן, אם בכוונתכם למכור דירה בקרוב עליכם לבדוק היטב האם קיימת השבחה, כלומר האם יש רווח בעת מכירת הנכס. מוכר הדירה חייב לבדוק האם הוא זכאי לפטור מתשלום מס שבח, עדיף לבדוק את הנושא בעזרת אנשי מקצוע מנוסים כמו רואי חשבון, יועצי מס ועורכי דין המתמחים במקרקעין.

השבח הוא למעשה רווח הון שנוצר בעת מכירה דירה. השבח משקף את ההפרש בין מחיר המכירה של הנכס לבין מחיר הקנייה של הדירה, ומההפרש מקזזים הוצאות רכישה והשבת הנכס, כולל הוצאות נלוות כו שכר טרחה לעורך דין, עלות מתווך דירות (יש מגבלה עד 2% מערך הדירה), עלויות שיפוצים בנכס, אגרות ועוד. זו הסיבה מדוע חשוב לשמור על כל המסמכים והחשבוניות הקשורות לנכס, לרבות חשבוניות וקבלות על תשלום לעורך דין, לקבלן השיפוצים, הוצאות ריבית משכנתא, אישורי פחת ועוד. כאשר תחליטו למכור את הדירה ותגלו כי אתם חייבים בתשלום מס שבח, ההוצאות ששמרתם ייזקפו לזכותכם ותוכלו להקטין את הרווח ותשלום המס המחושב ממנו.

כדי להבין איך זה מתבצע בפועל אנו מציגים בפניכם דוגמה פשוטה של הנושא. נניח ורכשתם לפי 10 שנים דירת מגורים בסכום של 1 מיליון ₪, וכעת אתם מוכרים את הדירה בסכום של 1.4 מיליון ₪. הרווח שלכם מסתכם ב-400,000 ₪, אך בפועל היו לכם הוצאות שונות, ונניח שבדוגמה שלנו הוצאתם 200,000 ₪ לצורך שיפוצים בנכס, שילמתם בעת הרכישה סכום של 20,000 ₪ למתווך נדל”ן והיו לכם גם הוצאות של ריבית משכנתא בסכום של 30,000 ₪. לכן, סך ההוצאות שלכם עומד על 250,000 ₪, והרווח בפועל הוא 150,000 ₪ (400,000 רווח – 250,000 הוצאות). עם זאת, בדוגמה זו לא התייחסנו למדד, ויש לו משמעות גדולה בחישוב מס השבח שיש לשלם.

 

מה המטרה של מס שבח?

כדאי לדעת כי יש הגיון העומד מאחורי מס שבח וקבלת פטור ממנו, הרציונל הוא לעודד את הישראלים לקנות ולמכור דירות מגורים בגלל משבר הדיור הקיים בארץ, משבר הנמשך כבר למעלה מעשור. למעשה, מס שבח מהווה כלי משמעותי בידי ממשלות ישראל ומשרד האוצר כדי לעודד את שוק הנדל”ן ולאפשר לזוגות צעירים לרכוש נדל”ן למגורים. כמובן שהמדינה שמחה לגבות את המס ולמלא גם את קופת האוצר.

 

מי זכאי לקיזוז במס וזכאי לפטור?

רבים מהישראלים ומתושבי החוץ שרכשו דירות בישראל אינם מודעים לתשלום מס שבח ביתר, ולזכאותם לקבל החזרי מס שבח. מי שרכש בעבר נדל”ן ושילם מס שבח עשוי להיות זכאי לקבל החזר מס מהמדינה אם הוא שילם סכום גבוה מהמתחייב. הדרך המהירה והקלה לבדוק האם מגיע לכם החזר מס היא באמצעות המערכת המקוונת שנמצאת באתר רשות המיסים. אם תגלו באמצעות המערכת המקוונת כי יש יתרת זכות בגלל ששילמתם בפועל יותר מס שבח ממה שהיה עליכם לשם תוכלו לדרוש את ההחזר באמצעות הגשת טופס מקוון ומילוי הפרטים הנדרשים במערכת הקיימת באתר רשות המיסים.

כאמור, יחול חיוב במס שבח רק אם מכרתם את הדירה ברווח שצמח ממכירת הזכות במקרקעין. במכירת דירת מגורים יש אפשרות לקזז הוצאות מתשלום המס וחשוב לבדוק זכאות לפטור מתשלום המס. הקריטריון הראשון לקבלת פטור מתשלום המס הוא מכירה של דירת מגורים מזכה. אם מוכרים דירת מגורים מזכה, כפי שהוא הוגדרה בתקנות, ניתן לקבל פטור ממס שבח כל עוד זו דירתו היחידה של המוכר והוא מחזיק בה לפחות 18 חודשים. יש עוד פטורים אחרים מאחר והחוק מורכב ויש הרבה סייגים משפטיים, לכן כדאי להיעזר באשי מקצוע מיומנים המתמחים גם בתכנון מס.

חישוב מס שבח מתבצע בצמוד למדד, וניתן לקזז מהסכום את הוצאות הרכישה והשבחת הנכס. חוק מיסוי מקרקעין קובע שניתן לנכות מסכום המס בעת מכירת הדירה הוצאות שונות כגון:

  • הוצאות בגין שיפוצים והשבחת הנכס מיום הרכישה עד יום מכירת הדירה.
  • דמי תיווך (רכישה ו/או מכירה), עד 2% מהתמורה.
  • אגרות שונות ששולמו על ידי המוכר לצורך רכישת הדירה.
  • שכר טרחה לעורך דין.
  • הוצאות שמאי מקרקעין, כולל מודד מוסמך.
  • היטל השבחה.
  • הוצאות בגין תהליכי השגה וערר.

.החוק מפרט מקרים מסוימים שבהם ניתן לקבל פטור מתשלום מס שבח:

מכירת דירה יחידה – המוכר מחזיק בדירת מגורים יחידה במשך 18 חודשים לפחות טרם מכירת הנכס, ובמעמד מכירת הדירה אין לו יותר מדירה אחת. עם זאת, נקבעה תקרה המגבילה את הזכאות לפטור ממס שבח בעת מכירת דירת מגורים מזכה, לכן אם מחיר המכירה גבוה מהתקרה ממסים רק את החלק העודף באמצעות חישוב ליניארי.

מכירת דירה שנייה – כאשר המוכר מחזיק בדירה נוספת באופן מלא או חלקי הוא זכאי לפטור ממס שבח במקרים כגון:

  • החלק שלו בדירה הנוספת הוא עד שליש מהזכויות בנכס הנוסף.
  • הדירה השנייה בבעלות המוכר הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני ינואר 1997.
  • הדירה השנייה נרכשה במקום הדירה אותה מוכרים ב-18 החודשים לפני או אחרי המכירה, או עד 12 חודשים מהמכירה אם הדירה נרכשה מקבלן.
  • הדירה הנוספת התקבלה בירושה וחלקו של המוכר עד 50% מהזכויות בדירה שהתקבלה בירושה.
  • הדירה הנוספת התקבלה בירושה וחלקו של המוכר מעל 50%, ניתן לקבל פטור ממס שבח בעת מכירת הדירה המזכה אם היורש הוא בן זוג, ילד או נכד של המוריש, בן זוג של אחד מאלה או אם המוריש היה בעלים של דירה יחידה.

מכירת דירה שהתקבלה במתנה – מי שנותן דירה במתנה לקרוב משפחה (בהתאם להגדרה בחוק) פטור מתשלום מס שבח. מקבל הדירה במתנה ישלם מס שבח בעת מכירת הנכס כאשר החישוב הוא מצטבר גם על התקופה לפני שהדירה הועברה לידיו. עם זאת, יש להתייחס לתקופת הצינון שנקבעה בחוק, אם מקבל המתנה מוכר את הדירה לאחר סיום תקופת הצינון הוא זכאי לפטור ממס שבח, בכפוף לתנאים שנקבעו.

מכירת דירה שהתקבלה בירושה – ניתן לקבל פטור ממס שבח בעת מכירת דירת מגורים שהתקבלה בירושה כל עוד עומדים בתנאים שנקבעו בחוק, למשל המוריש החזיק דירה אחת לפני מותו, המוכר הוא בן הזוג של המוריש או בן זוג של צאצא של המוריש, ובנוסף ניתן לקבל פטור אם המוריש היה עדיין בחיים והיה זכאי לפטור ממס שבח בעת מכירת הדירה היחידה שלו.

דירת מגורים בפרויקט תמ”א 38 או פינוי בינוי – קבלנים המבצעים תמ”א 38 מקבלים זכויות בנייה בבניין המגורים בתמורה להשבחת הבניין והדירות. בעלי הדירות בבניין זכאים לפטור ממס שבח מקרקעין בגלל השבח שנוצר עבורם באמצעות הפרויקט. גם בעלי דירות מגורים שהתקשרו עם קבלן בפרויקט פינוי בינוי זכאים לפטור מתשלום מס שבח בהתקיים שני התנאים הבאים: תוכנית פינוי בינוי מומשה, הבעלים קיבל דירה חלופית (אחת או יותר), אך יש להתייחס לסייגים שנקבעו.

 

בדיקת זכאות להחזרי מס שבח

אם מכרתם זכות במקרקעין, למשל דרת מגורים, מגרש פרטי לבנייה, נחלה, משרד, חנות, זכויות בנייה וכיוצא בזה, ושילמתם מס שבח מקרקעין – קיים סיכוי טוב שמגיע לכם החזר מס שבח. אם עסקת המקרקעין בוצעה בשנים האחרונות מאז הרפורמה ושינוי החקיקה, ובמקרים מסוימים גם לפני מועד זה, בהחלט כדאי לכם לבדוק את הזכאות לקבל החזרי מס שבח, וכדאי לבצע את הבדיקה טרם התיישנות שומת מס השבח.

בעת בדיקת הזכאות לקבלת החזר מס שבח לוקחים בחשבון נתונים ספציפיים שונים הקשורים בעסקת המקרקעין שבוצעה, ומתייחסים גם לנתונים הספציפיים של המוכר. את הבדיקה חשוב לבצע לפני ביצוע עסקת המקרקעין כדי לבדוק האם תצטרכו לשלם מס שבח. אם בבדיקה גיליתם שעליכם לשלם מס שבח תוכלו להיערך נכון מבחינה כלכלית, לחשב את כדאיות העסקה, לבחון תכנוני מס כדי לחסוך הרבה מאוד כסף, לקזז הוצאות מתשלום המס ולבחור במסלול המיטבי עבורכם.

 

כיצד דורשים החזר מס שבח?

רשות המיסים מציעה מחשבון לחישוב מס על עסקת מקרקעין המתוכננת להתבצע או לחישוב המס שיש לשלם בגין עסקה שבוצעה. המוכר חייב להצהיר על מכירת הדירה ולציין פרטים כמו סכום התמורה, ניכויים, תוספות והוצאות לעניין מס שבח, סכום המס, זכאות לפטור או להנחה בתשלום מס שבח ועוד. יש לדווח על עסקת המקרקעין באמצעות טופס 2990 ולצרף אליו טופס 7002 ומסמכים נוספים כמו הוצאות לקיזוז מתשלום המס. את מס השבח יש לשלם בתוך 60 ימים מביצוע העסקה אלא אם מקבלים אישור לדחות או התשלום או לפרוס אותו.

כדי לדרוש החזרי מס שבח אפשר לגלוש למערכת המקוונת באתר של רשות המיסים כדי לבדוק האם מגיע החזר כספי בגין תשלום עודף. אם יש יתרת זכות מגישים בקשה במערכת המקוונת ומקבלים את ההחזר כעבור מספר ימים ישירות לחשבון הבנק.

יחד עם זאת, עדיף לבצע את הבדיקה ולטפל בנושא החזר מס שבח בעזרת רואה חשבון מוסמך ומייצג. חישוב החזרי מס שבח נחשב למורכב מאוד ויש לו השלכות רבות, לכן כדאי להיעזר ברואה חשבון המתמחה בין היתר בתכנוני מס. לאחר איסוף נתונים רואה החשבון מבצע בדיקה מקדמית, מחשב את תשלום המס, בודק האם יש זכאות לפטור או להנחה והוא מטפל בנושא במקצועיות ועושה הכול כדי להפחית את חבות המס.

יש לציין כי ניתן להגיש בקשה להחזרי מס שבח בשלב תחילת תהליך מכירת הדירה, כך ניתן לקזז מהמס שיש לשלם לרשות המיסים, אך קיימת אפשרות נוספת באמצעותה ניתן לקבל החזר מס שבח לאחר מכירת הדירה, וההחזר יועבר לחשבון הבנק שלכם.

 

למה כדאי לבצע את התהליך אצלנו?

משרד רואי חשבון זיו שיפר ושות’ פועל למעלה מ-25 שנים ונחשב לאחד מהמשרדים המובילים בישראל. שירותי המשרד כוללים תכנון וייעוץ מס, וצוות המשרד מתמחה בין היתר בטיפול בהחזרי מס שבח ובייעוץ פיננסי בעת מכירת נכסים כדי לחסוך בתשלום מס שבח.
תהליך החזר מס שבח דרכנו נעשה בשקיפות מלאה, והלקוח נמנע מביורוקרטיה מתישה ויכול לממש מלוא את הזכויות וההטבות המגיעות לו על פי חוק.

בשורה התחתונה – אם ביצעת עיסקת מקרקעין בשנים האחרונות ושילמת מס שבח – פנה אלינו לברור זכאותך וכאמור , יש לך סיכוי גבוה שחלק קטן מאותם מיליארדי שקלים אשר שוכבים על רצפת האוצר ימצא את דרכו אליך.

היכנסו למאמרים מקצועיים נוספים בנושא תכנון ומיסוי

המאמר מאת רו"ח יורם שיפר

שותף מנהל במשרד רואי החשבון "זיו שיפר ושות – רואי חשבון". רו"ח יורם שיפר הינו יזם אינטרנט בלתי נלאה, מפתח המערכת UCAN2 , invoice4u ועוד כמה וכמה מערכות שנועדו לעזור לבעלי עסקים לעוף אל עבר הזריחה. הוא גם מנגן על חצוצרה, מופיע עם תזמורת כלי הנשיפה כלים שלובים, נשוי, אב ל 3 ילדים ובסך הכול ממש שמח בחלקו.