כיצד להשקיע בנכס מניב

 

ודאי חשבת פעם להשקיע בנכס על מנת ליהנות מפירות דמי השכירות.

ישנן 2 אפשרויות עיקריות להשקיע בנכס עיסקי (הדיון כאן מתייחס רק לנכס עיסקי ולא לדירת מגורים):

האחת באופן אישי, והשניה באמצעות חברה בע”מ.

לכל אפשרות השלכות מס שונות וחשוב להיות ערים לתוצאות המס אשר יחולו במקרים שונים ובמישורים השונים , והכוונה היא למס על ההכנסה השוטפת, לחיוב דמי ביטוח לאומי על אותה הכנסה ולמס רווח ההון החל על מימוש ההשקעה.

 

מיסוי במישור הפרטי

מס על ההכנסה – מתחיל בשיעור מינימלי הגבוה ממיסוי הכנסת עבודה או משלח יד ומגיע עד 50% .

ביטוח לאומי – חל על ההכנסה בשיעור מוגבל.

מס רווח הון – 25% ( במספר הסתייגויות שלא אפרט כאן).

 

מיסוי במישור החברה

מס על ההכנסה – 25% , אולם יש חבות מס נוספת של 30% על היתרה (דיבידנד), על מנת להעביר את התמורה למישור האישי.

ביטוח לאומי – אין ( במספר הסתייגויות)

מס רווח הון – 25% ( באותן הסתייגויות כלעיל) אבל יהיה חיוב נוסף על מנת להעביר את התמורה למישור האישי.

 

דוגמה לתכנון מס 

נדרש מימון חיצוני גבוה ואין כוונה למכור את הנכס בעתיד הנראה לעין,

ההשקעה תתבצע באמצעות חברה – במקרה זה ישאר סכום גבוה יותר לצורך החזר ההלוואה של למעלה מ 70% מדמי השכירות לאחר מיסים, וזאת בניגוד לרכישה במישור הפרטי שלעיתים תביא לחבות מס העולה על 50% כך שישאר סכום נמוך יותר לצורך החזר ההלואה.

אין ספק שחשוב מאד לתכנן מהלכים על מנת למזער את חבות המס אשר יכולה להשתנות באופן מהותי בתכנון נכון במצבים שונים.