פריסת מס שבח

המאמר מאת: רו”ח זיו כרסנטי

עסקת מכירת או רכישת נדל”ן בישראל היא לרוב העסקה הגדולה והמשמעותית ביותר מבחינה פיננסית שאנו מבצעים במהלך חיינו, לכן חשוב שנכיר את ענייני המיסוי בתחום הנדל”ן, ובפרט את נושא מס השבח. הבנה מעמיקה של היבטי המיסוי בעסקת נדל”ן, בין אם מדובר בדירת מגורים ובין אם בנכס מסחרי, יכולה לסייע לנו להבין את כלל ההוצאות הכרוכות בעסקה ולהיערך נכון לקראתה מבחינה פיננסית.

באופן כללי, מס שבח הוא מס המוטל על הרווח שנותר מההפרש בין מחיר המכירה לבין מחיר הרכישה המקורי, בניכוי הוצאות מוכרות. לכן, כאשר אנחנו מבצעים עסקת נדל”ן שיש בגינה חיוב במס שבח, החישוב של שיעור המס נעשה לשנת המכירה בלבד. החוק בישראל מאפשר לנו לבקש פריסת מס שבח לתקופה של עד 4 שנים, כלומר בשנת המכירה עצמה ועד 3 שנים אחורה לפני שנת מכירת הנכס. הלכה למעשה, מבצעים את פריסת השבח (הרווח שנוצר בעסקת הנדל”ן) ולא מדובר בפריסת מס, לכן אם נשתמש נכון במנגנון ובאפשרות לפריסת מס השבח נוכל ברוב המקרים להפחית משמעותית את תשלומי המס, ובמקרים מסוימים נהיה זכאים לקבל  החזר מס שבח.

מהי פריסת מס שבח?

פריסת מס שבח הינה אפשרות לגיטימית המוכרת בחוק לחלק את סכום השבח, כלומר הרווח, שהתקבל ממכירת הנכס על פני מספר שנות מס. כך נוכל לשלם את המס בהתאם למדרגות המס הרלוונטיות עבורנו באותן שנים. חשוב להבין כי פריסת מס שבח היא של השבח עצמו ולא של המס באופן ישיר, ולמעשה בכל עסקת נדל”ן שיש בגינה חיוב במס זה, עלינו לשלם מס בשיעור של 25% מתוך השבח נטו. המשמעות היא שבמקרה והרווחנו 400,000 ₪ ממכירה דירת המגורים, ניאלץ לשלם 100,000 ₪ בגין מס שבח.

מס שבח משולם ע”י המוכר, וקיימים בחוק מקרים שבהם המוכר זכאי לפטור מתשלום המס בעת מכירת הדירה. באופן עקרוני מחשבים את המס כהכנסה שנוצרה למוכר הדירה בשנת המס שבה הוא מכר את הנכס, והרווח שנוצר בעקבות מכירת הדירה ממוסה בשיעור מס גבוה בשנת המכירה, לכן כדאי לדעת כי ישנה אפשרות להכיר בשבח כהכנסה המתפרסת על פני מספר שנים, לפי פקודת מס הכנסה.

סעיף 48א(ה) לחוק מיסוי מקרקעין קובע את הזכאות לפריסת מס שבח מקרקעין. הסעיף קובע כי ניתן לבקש חישוב של המס על השבח הריאלי כאילו הרווח נבע בחלקים שנתיים שווים, וזאת בתקופה של עד 4 שנים (שנות מס). פריסת השבח מאפשרת למוכר הדירה שנמצא במדרגת מס נמוכה להתחייב בתשלום מס בשיעור מופחת, בהתאם למדרגות המס הנמוכות. לכן, הפריסה משתלמת בעיקר למי שזכאי לתשלום מס הכנסה מופחת, לדוגמה אנשים בעלי נכות, מבוגרים מעל גיל 60 וכדומה.

בתוך כך, חשוב לציין כי יש מקרים רבים שבהם נישומים מתחת לגיל 60 יהיו זכאים להטבות ולהחזרי מס בסכומים משמעותיים, כל עוד מנצלים נכון את הטבות המס המגיעות לנישום.

למי מתאים וכדאי לבצע פריסת מס שבח?

האפשרות לבצע פריסת מס שבח רלוונטית ומתאימה במיוחד עבור הנישומים הבאים:

• מי שמכר נכס וגילו 60 ומעלה עשוי להיות זכאי למדרגות מס נמוכות יותר, לכן הפריסה כדאית מאוד עבורו.
• מוכר נכס בעל נכות לרוב זכאי למדרגות מס נמוכות יותר.
• בני זוג המוכרים נכס בבעלות משותפת, כאשר כל אחד מבני הזוג יכול לבקש פריסת מס שבח בנפרד בהתאם למדרגות המס ונקודות הזיכוי הרלוונטיות עבורו.
• אדם בעל הכנסות נמוכות יחסית (בשנות המס הקודמות למכירת הנכס) שמכר נכס.
• מוכר המתכנן השקעה חוזרת בנכס נדל”ן, מאחר שמנגנון הפריסה מאפשר לו להשתמש בסכום גבוה יותר מהתמורה לצורך ההשקעה החוזרת.
• תושב חוץ, במקרים מסוימים, אך חשוב לציין כי הפריסה תהיה במס הכנסה ולא באמצעות מיסוי מקרקעין.
• מוכר שירש דירה רשאי לפרוס את השבח גם על תקופת הבעלות של המוריש ואילך, ובמקרה זה הפריסה אפשרית לתקופה של 4 שנים לכל היותר, החל משנת המס שלאחר יום רכישת הנכס על ידי המוריש.

מתי כדאי לשקול פריסת מס שבח?

במצבים הבאים כדאי לשקול פריסת מס שבח:

• השבח הריאלי גבוה ועשוי להעלות את תשלום המס לפי מדרגת מס גבוהה יותר.
• המוכר בעל הכנסות נמוכות בשנים הקודמות לשנת מכירת הנכס.
• מכירת נכס שהוחזק על ידי בעליו במשך תקופה ארוכה וערך הנכס עלה משמעותית בתקופה זו.

יתרונות וחסרונות של פריסת מס שבח

היתרונות המרכזיים לפריסת המס הינם:

• הפחתת נטל תשלום המס השנתי (תשלומים נמוכים יותר לאורך מספר שנים).
• אפשרות לנצל מדרגות מס נמוכות באמצעות פריסת תשלום המס.
• שיפור תזרים המזומנים מאחר שנשאר יותר כסף בידי המוכר וניתן לנצלו להשקעות אחרות כמו רכישת נכס נוסף.
• כלי חשוב ויעיל בתכנון מס, המתאים במיוחד לאנשים עם הכנסות משתנות משנת מס אחת לאחרת.

חסרונות לפרידת מס שבח:

• מורכבות התהליך מאחר שנדרש ידע נרחב ויש לבצע תכנון מס אופטימלי.
• הצורך בתכנון מס, לרוב בעזרת אנשי מקצוע כמו רואה חשבון או יועץ מס.
• הוצאה כספית בגין ייעוץ ושכר טרחה לרואה חשבון או איש מקצוע אחר.
• חובת הגשת דוחות שנתיים.

תהליך לפריסת מס שבח

התהליך לפריסת מס שבח כולל את השלבים הבאים:

• מומלץ להתחיל עם סימולציה לחישוב מס השבח באמצעות מחשבון אתר רשות המיסים.
• היוועצות עם רואה חשבון או יועץ מס מנוסה.
• מילוי  טופס 7003 – בקשה לחישוב מס שבח מקרקעין בפריסה למספר שנים.
• מילוי והגשת הצהרה על מכירת זכות במקרקעין.
• הגשת דוחות שנתיים למס הכנסה, בהתאם לשנות הפריסה – טופס 1301.
• לצרף אסמכתאות להגשת דוחות שנתיים למס הכנסה, ולהוכחת ההכנסות בשנות הפריסה, וכן אסמכתאות למספר נקודות הזיכוי המגיעות למוכר הזכות במקרקעין.

את השבח הריאלי מחלקים לפי מספר שנות המס בפריסה. בכל שנת מס בתקופת הפריסה מצרפים את חלק השבח הריאלי להכנסה החייבת של מוכר הדירה. בעת חישוב המס מתייחסים לשיעורי המס החלים על כלל ההכנסה החייבת של המוכר, לפי ההוראות בפקודת מס הכנסה ותוך התחשבות ביתרת נקודות הזיכוי המגיעות למוכר עבור כל אחת משנות המס בתקופת הפריסה. השבח הריאלי יהיה הגבוה ביותר בסולם של ההכנסה החייבת.

טופס 7003: בקשה לפריסת מס שבח

חוק מיסוי מקרקעין קובע כי כל אדם שמוכר (או רוכש) זכות במקרקעין חייב להגיש הצהרה לגבי העסקה. את ההצהרה יש להגיש בתוך 30 ימים מיום ביצוע עסקת המקרקעין. תקנות מיסוי מקרקעין קובעות כי יש להגיש את ההצהרות באופן מקוון בלבד, למעט מקרים המפורטים בתקנות. אפשר להגיש את ההצהרה על ידי רואה חשבון, יועץ מס או עורך דין מייצג.

בסיום שלב הגשת ההצהרה אפשר לפנות למחלקת הגבייה במיסוי מקרקעין על מנת לשלם את המס לפי שומה עצמית. במסגרת הגשת ההצהרה על מכירת הדירה יש לצרף טופס 7003- בקשה לפריסת מס שבח מקרקעי.

ניתן להוריד טופס 7003 מאתר רשות המיסים, ויש להגיש את הבקשה במסגרת שליחת ההצהרה על מכירות הזכות במקרקעין. הטופס כולל קטגוריות שושנות שיש למלא בדיוק רב:

• פרטים אישיים.
• פרטים על הנכס.
• תאריך רכישת או קבלת הנכס.
• תקופת הפריסה המבוקשת וציון שנות המס.
• פירוט הכנסות בשנות המס הרלוונטיות לפריסה.
• פירוט נקודות הזיכוי המגיעות לנישום בכל אחת משנות המס הרלוונטיות לפריסה.

פריסת מס שבח מעל גיל 60

היתרון המרכזי לפריסת מס השבח עבור נישום מעל גיל 60 הוא ששיעורי המס החלים עליו מתחילים ממדרגות מס בגובה 10%, לעומת שיעור מס שבח גבוה יותר החל על נישום מתחת לגיל 60.

אזרח ישראל או תושב חוץ שגילם מעל 60 שנה, זכאים להפחתת שיעור מס השבח בהתאם לגובה ההכנסה השנתית שלהם, ולפי התקרה שנקבעה בחוק. חשוב לציין כי שיעור ההפחתה נקבע על פי מדרגות המס האישיות, לכן ככל שההכנסה של נישום מעל גיל 60 נמוכה יותר, כך שיעור הפחתת נטל המס יהיה גבוה יותר.

ניתן לפצל את הרווח ממכירות הנכס בין בני הזוג, וכך מחשבים את הרווח השנתי מהמכירה לכל אחד מבני הזוג בנפרד, ובמקרים מסוימים אפשר להשיג הפחתה נוספת בדרך לגיטימית זו.

פנסיונרים שהגיעו לגיל הפרישה מעבודה ומקבלים פנסיה ממקום עבודתם, יכולים לבצע פריסת שבח בשילוב הליך הנקרא קיבוע זכויות, וכך ניתן למקסם את הזכויות ולהשיג הפחתה משמעותית בתשלומי המס.

דוגמה: נניח ומר ישראלי, פנסיונר בן 70 בעל הכנסה שנתית 100,000 ₪, מוכר דירה ברווח של 1,000,000 ₪. המנהל יעשב מס שבח בסך 250,000 ש”ח (25%) בשנת המס שבה הדירה נמכרה. אם מר ישראלי היה מבקש פריסת שבח ל-4 שנים החישוב היה שונה, ובכל שנת מס השבח היה מחושב לפי 250,000 ₪.

לאחר פריסת השבח ל-4 שנים המנהל יגיע לחישוב שונה ומר ישראלי יידרש לשלם 202,000 ש”ח בלבד, כלומר באפשרותו לחסוך 48,000 ₪. הדוגמה ממחישה את חשיבות הייעוץ של רואה חשבון מנוסה – למידע נוסף ולניצול מקסימלי של ההטבות והזיכויים להפחתת תשלומי המס אנא צרו קשר עוד היום עם משרד רואי חשבון זיו שיפר ושות’.

פריסת מס שבח במקרים נוספים

אוכלוסיות מוחלשות, כמו נכים ועיוורים, זכאיות להטבות מס רבות ומשתלמות, ובאמצעות פריסת המס ושילוב הטבות המס המגיעות לנכים על פי חוק, ניתן להפחית את שיעור המס שיש לשלם. סעיף 9(5) לפקודה מאפשר הפחתה משמעותית בתשלום מס שבח.

סעיף 91(ה) לפקודה מאפשר לבצע פריסת מס שבח לתושב חוץ, מאחר שסעיף זה מגדיר וקובע את המנגנון של פריסת רווח הון, וחשוב לזכור כי ישראל חתמה על אמנות מס רבות עם מדינות שונות לכן יש אפשרות לפרוס את תשלומי המס כמו אצל תושבי ישראל.

במקרים של נכסים שהתקבלו בירושה יש אפשרות לבצע פריסת מס שבח לתקופה של עד 4 שנים עבור כל אחד מהיורשים.

דוגמאות לפריסת מס שבח

דוגמה לפריסת מס השבח לפי בחירת הנישום:

נניח ומר ישראלי היה בעל הכנסות נמוכות בשנות המס 2021 – 2022, לכן במקרה זה אם הוא מכר דירה ב-2024 והשבח הריאלי הוא בגובה 1,000,000 ₪. באפשרותו לפרוס את תשלום המס בדרך הבאה: בשנות המס 2021 ו-2022 תשלום מס בגובה 400,000 ₪ בכל שנה, ובשנתיים הבאות תשלום מס בגובה 100,000 ₪ בכל שנה.

דוגמה לפריסת המס לבני זוג

נניח ובני הזוג מכרו נכס עם שבח בגובה 1.5 מיליון ₪. באפשרותם לפרוס את תשלום השבח בדרך הבאה – בן זוג יפרוס סכום של 750,000 ₪ במשך 4 שנים, ובת הזוג תפרוס את השבח על פני 4 שנים, וכך הם מנצלים את מדרגות המס הנמוכות יותר.

איך משרד רואי חשבון זיו שיפר יכול לעזור?

פריסת מס שבח היא כלי יעיל וחשוב לבעלי הנכסים ולמשקיעים המתכננים למכור נכס, ומנגנון הפריסה מאפשר לנישומים לחסוך משמעותית בתשלומי המס. בתוך כך, כדי לנצל הטבות מס וזיכויים ולבצע פריסה אופטימלית עבור הנישום נדרש ידע מקצועי וניסיון רב.

משרד רואי חשבון זיו שיפר ושות’ מתמחה בנושא ומציע שירות מקצועי ומקיף בנושא פריסת מס שבח. נשמח ללוות אתכם לאורך כל שלבי התהליך המורכב ולמקסם את החיסכון בתשלום המס. למידע נוסף אנא צרו איתנו קשר עוד היום.