פריסת מס שבח

המאמר מאת: רו”ח זיו כרסנטי

אדם שמוכר דירה בסכום גבוה מהסכום שהוא שילם עבור רכישת הנכס ונוצר לו רווח לאחר ניכוי הוצאות כמו שיפוצים, עו”ד שטיפל במכירה וכו’, נדרש לשלם מס עבור הרווח שנוצר, כלומר עליו לשלם מס שבח. יש עסקאות בגינן אין תשלום מס שבח, אך בכל עסקת מקרקעין שיש בגינה חיוב במס שבח יש לשלם מס בשיעור של 25% מתוך השבח נטו, כלומר מהרווח, אך יש אפשרות לבצע פריסת מס שבח לתקופה של 4 שנים אחורה משנת המכירה כדי להפחית את חבות המס.

מס שבח משולם ע”י המוכר, וקיימים בחוק מקרים שבהם המוכר זכאי לפטור מתשלום המס בעת מכירת הדירה. באופן עקרוני מחשבים את המס כהכנסה שנוצרה למוכר הדירה בשנת המס שבה הוא מכר את הנכס, והרווח שנוצר בעקבות מכירת הדירה ממוסה בשיעור מס גבוה בשנת המכירה, לכן כדאי לדעת כי ישנה אפשרות להכיר בשבח כהכנסה המתפרסת על פני מספר שנים, לפי פקודת מס הכנסה.

סעיף 48א(ה) לחוק מיסוי מקרקעין קובע את הזכאות לפריסת מס שבח מקרקעין. הסעיף קובע כי ניתן לבקש חישוב של המס על השבח הריאלי כאילו הרווח נבע בחלקים שנתיים שווים, וזאת בתקופה של עד 4 שנים (שנות מס). פריסת השבח מאפשרת למוכר הדירה שנמצא במדרגת מס נמוכה להתחייב בתשלום מס בשיעור מופחת, בהתאם למדרגות המס הנמוכות. לכן, הפריסה משתלמת בעיקר למי שזכאי לתשלום מס הכנסה מופחת, לדוגמה אנשים בעלי נכות, מבוגרים מעל גיל 60 וכדומה.

הוראות ביצוע מיסוי מקרקעין (2/2024) נכון לשנת 2024

עד לתאריך 31/12/2023 המוכר היה זכאי לקבל פטור ממס שבח כל 4 שנים עבור דירה אחת, ללא קשר למספר הדירות שיש בבעלותו, וכל עוד הוא מכר רק דירה אחת בכל 4 שנים. עם כניסת שנת 2024 חלו לא מעט שינויים בהוראות ביצוע מיסוי מקרקעין, והפטור הקודם בוטל ובמקומו נכנס לתוקף סעיף 48 (ב2) הקובע חישוב מס לינארי בכל מכירת דירה.

סעיף 49א(א1) לחוק קובע את תקרת הפטור ובהתאם להוראות תיקון מס’ 76 החל מ-1 בינואר 2024 הפטור יוענק לפי הוראות פרק חמישי 1 לחוק ובהתאם להוראות שנקבעו בסעיף 49א, והתקרה לתקופה שבין 1/01/24 ועד 31/12/24 הינה 5,008,000 ₪.

סעיף 49ה’ לחוק קובע שיש אפשרות למכור דירה בפטור, וזאת בנוס, למכירת דירה אחרת שתימכר גם היא בפטור, וזאת בכפוף להוראות סעיף זה, והפטור מוגבל בסכומים בדרך הבאה:

• השווי של 2 הדירות הנמכרות יחד הוא עד 2,252,000 ₪ (נכון לשנת 2024).
• השווי המירבי של שתי הדירות הוא עד 3,746,000 ₪ (נכון לשנת 2024).

סעיף 49ז’ לחוק קובע כי במקרה של מכירת דירת מגורים מזכה על פי הגדרתה בפרק חמישי 1 לחוק, כאשר התמורה מושפעת מזכויות בנייה נוספות, הרי המוכר יהיה זכאי לקבל פטור נוסף או לבחור באפשרות של חישוב ליניארי מוטב בגין זכויות הבנייה, וזאת לפי סכום שווי הדירה או לפי סכום ההפרש בין תקרת הפטור לסכום שווי הדירה, לפי הנמוך מבניהם. כמו כן, נקבע כי סכום הפטור הכולל לא יפחת מסכום רצפת הפטור, והסכומים המעודכנים לשנת 2024 הינם:

• תקרת הפטור – 2,428,100 ₪.
• רצפת הפטור – 607,000 ₪.

התיקונים שנקבעו בחוק ההסדרים החדש גורמים לשינוי מהותי מבחינת קבלת פטור וביצוע הסדרים שונים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), וכיום מבצעים חישוב ליניארי על מכירת דירה מזכה שנרכשה לפני הוראות המעבר, בלי מגבלות נוספות.

יש דרכים חוקיות לבטל או להפחית את מס השבח שחל בעת מכירת דירה. אחת מהשיטות היעילות להפחית את מס השבח היא להגיש בקשה לפריסת מס שבח, ובמקרים מסוימים ניתן להעלים כמעט לחלוטין את תשלום המס. ההליך לפריסת מס השבח מאפשר לפרוס את השבח לתקופה של ארבע שנים אחרונות וכך אפשר לקזז סכומים גבוהים ולחסוך הרבה מאוד כסף.

מתי כדאי לבצע פריסת מס שבח?

באופן כללי כדאי להיעזר במחשבון באתר רשות המיסים כדי לבצע סימולציה לחישוב מס שבח, המחשבון מסייע להגיע לתוצאות אופטימליות מבחינת המוכר. יש לציין כי הליך פריסת תשלום מס שבח מהווה סוג של תכנון מס המיועד לכל אדם החייב במס שבח בעת מכירת דירה ולכל מי שצפוי לשלם את המס בגין עסקת מקרקעין שעדיין לא נחתמה.

במקרים הבאים כדאי לשקול את פריסת תשלום מס השבח:

• מוכר דירה שגילו מעל 60.
• אוכלוסיות מוחלשות כמו נכים ועיוורים.
• יורשים המעוניינים למכור לצד ג’ דירה שהתקבלה בירושה.
• תושבי חוץ.
• מוכר דירה הזכאי להטבות ולהחזרי מס בסכומים גבוהים.

פריסת מס שבח מעל גיל 60

למוכרים שגילם מעל 60 שנים יש יתרון משמעותי בהליך לפריסת מס השבח מאחר שהם זכאים למדרגות מס הכנסה נמוכות יותר. בתקנות מס הכנסה נקבע כי מי שמלאו לו 60 שנים במהלך שנת המס או לפניה, מדרגות המס עבורו יהיו כמו מדרגות המס על הכנסה מיגיעה אישית, כלומר בגין הכנסה שנתית עד 84,120 ש”ח (נכון לשנת 2024) שיעור המס הוא 10%, ועבור הכנסה שנתית בין 84,121 ש”ח ועד 120,720 ש”ח שיעור המס הוא 14%.

כאמור, סעיף 48א(ה) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי המוכר יכול להגיש בקשה לחישוב מס השבח הריאלי כאילו הרווח נבע בחלקים שנתיים שווים, עד לתקופה של 4 שנים המסתיימת בשנת המס שבה צמח השבח. למוכרים מעל גיל 60 כדאי לשקול את מנגנון הפריסה של מס השבח מאחר שהוא עומד על 25%, בעוד שמדרגות המס שלו מתחילות מ-10% וברוב המקרים המוכר המבוגר יכול לממש הטבה זו כדי להפחית את שיעורי המס ותשלום מס השבח. עם זאת, בשנת 2024 יש להתייחס לשינויים בחוק כדי לקבל החלטה נכונה בעת מכירת דירה, ויש מקרים שבהם כדאי לפרוס את מס השבח.

תהליך בקשה לפריסת מס שבח

סעיף 48א(ה) לחוק קובע כי הזכאות לפריסת מס שבח מקרקעין מחייבת הגשת דוחות לפי סעיף 131 לפקודת מס הכנסה. את הדוחות מגישים לפקיד השומה עבור שנות המס בגינן מבקשים את פריסת השבח. המוכר חייב להציג בפני מנהל מיסוי מקרקעין שלו הוא מגיש שומה עצמית את הבקשה לפריסת השבח ועליו לצרף גם אסמכתאות המעידות על הגשת הדוחות השנתיים למס הכנסה.

תנאים מקדימים להגשת בקשה לפריסת השבח:

• המוכר הוא תושב ישראל.
• המוכר הגיש דוחות שנתיים למס הכנסה עבור השנים בתקופת הפריסה המבוקשת.

שלבי תהליך הגשת הבקשה לפריסת השבח:

• בשלב הראשון כדאי לבצע סימולציה לחישוב המס בעזרת המחשבון באתר רשות המיסים או להיוועץ עם רואה חשבון מנוסה.
• יש למלא ולהגיש הצהרה על מכירה או רכישת הדירה (זכות במקרקעין), וחשוב לצרף טופס 7003 (בקשה לפריסת מס שבח). את הבקשה לפריסת השבח כדאי למלא בליווי של רואה חשבון מומחה. למידע נוסף, לסיוע מקצועי של משרד רואי חשבון במילוי והגשת בקשה לפריסת מס שבח במקרקעין ולצורך תכנון מס אופטימלי – צרו איתנו קשר עוד היום או לחצו על הקישור.
• יש לצרף לבקשה אסמכתאות על מילוי והגשת דוחות למס הכנסה, על פי סעיף 131 לפקודת מס הכנסה, עבור השנים בגינן מבקשים את הפריסה של השבח.
• חשוב למלא את הכנסות המוכר החייבות במס רגיל, לפי מדרגות המס, כמובן בהתאם לשנים עבורן מבקשים לבצע חישוב מס שבח בפריסה, ויש לציין את נקודות הזיכוי המגיעות למוכר הדירה.

את השבח הריאלי מחלקים לפי מספר שנות המס בפריסה. בכל שנת מס בתקופת הפריסה מצרפים את חלק השבח הריאלי להכנסה החייבת של מוכר הדירה. בעת חישוב המס מתייחסים לשיעורי המס החלים על כלל ההכנסה החייבת של המוכר, לפי ההוראות בפקודת מס הכנסה ותוך התחשבות ביתרת נקודות הזיכוי המגיעות למוכר עבור כל אחת משנות המס בתקופת הפריסה. השבח הריאלי יהיה הגבוה ביותר בסולם של ההכנסה החייבת.

איך למלא נכון טופס 7003?

חוק מיסוי מקרקעין קובע כי כל אדם שמוכר (או רוכש) זכות במקרקעין חייב להגיש הצהרה לגבי העסקה. את ההצהרה יש להגיש בתוך 30 ימים מיום ביצוע עסקת המקרקעין. תקנות מיסוי מקרקעין קובעות כי יש להגיש את ההצהרות באופן מקוון בלבד, למעט מקרים המפורטים בתקנות. אפשר להגיש את ההצהרה על ידי רואה חשבון, יועץ מס או עורך דין מייצג.

בסיום שלב הגשת ההצהרה אפשר לפנות למחלקת הגבייה במיסוי מקרקעין על מנת לשלם את המס לפי שומה עצמית. במסגרת הגשת ההצהרה על מכירת הדירה יש לצרף טופס 7003- בקשה לפריסת מס שבח מקרקעין.

יש למלא את הטופס בצורה נכונה ולא לפספס שדות, וחשוב לדייק בפרטים מאחר שמסירת הודעה כוזבת גוררת עונשים הקבועים בחוק. הטופס מורכב ויש למלא בו פרטים אישיים של המוכר, פרטי הזכויות לגביהן מגישים את הבקשה, תקופת הפריסה המבוקשת, פירוט הכנסות קבועות לפי סעיף 131 לפקודת מס הכנסה, פירוט נקודות זיכוי המגיעות למוכר עבור כל שנת מס הכלולה בתקופה הפריסה, ובסוף יש לחתום על הטופס ולהוסיף תאריך.

כדי להוריד, למלא ולשדר טופס 7003 – לחצו על הקישור! ראוי לציין כי מילוי הטופס ללא עזרה של איש מקצוע מנוסה עלולה להביא להפסד כספי משמעותי ולחישוב מס גבוה ממה שצריך לשלם בפועל.

מחשבון לפריסת מס שבח

כאמור, באתר רשות המיסים יש מחשבון ייעודי לחישוב מס שבח. בעזרת המחשבון ניתן לבצע סימולציה כדי לחשב את המס (שומה עצמית למס שבח).

חישוב המס בפריסה מבוצע ע”י מנהל במשרד מיסוי מקרקעין, במקרים מסוימים המנהל מבצע חישוב שאינו כולל את שנת המכירה לכן המוכר נדרש לשלם מס שבח גבוה מהסכום שהוא חייב בו בפועל. במצב זה המוכר זכאי להחזר מס עקב תשלום ביתר, ובאפשרותו לממש את ההחזר לאחר הגשת הדיווח על סך הכנסותיו לשנת המס שבה הדירה נמכרה, כאשר סך ההכנסה כולל את שבח המקרקעין.

פיצול מס שבח עם פריסה

בני זוג שמוכרים דירה בבעלות משותפת רשאים לבקש פריסת שבח עבור כל אחד מהם בנפרד, בהתאם לנקודות הזיכוי ומדרגות המס של כל אחד מהם ובמקרה זה יש לבצע שומה עצמית לכל אחד מבני הזוג.

דוגמה לפריסת מס שבח:

נניח ומר ישראלי, פנסיונר בן 70 בעל הכנסה שנתית 100,000 ₪, מוכר דירה ברווח של 1,000,000 ₪. המנהל יעשב מס שבח בסך 250,000 ש”ח (25%) בשנת המס שבה הדירה נמכרה. אם מר ישראלי היה מבקש פריסת שבח ל-4 שנים החישוב היה שונה, ובכל שנת מס השבח היה מחושב לפי 250,000 ₪.

לאחר פריסת השבח ל-4 שנים המנהל יגיע לחישוב שונה ומר ישראלי יידרש לשלם 202,000 ש”ח בלבד, כלומר באפשרותו לחסוך 48,000 ₪.

סיכום

תהליך פריסת מס שבח דורש ידע, ניסיון והכרות מעמיקה עם דיני המס השונים, זהו חישוב מורכב ובעל השלכות משמעותיות על מוכר הדירה. לכן, מומלץ לקבל ייעוץ מקצועי מרואה חשבון המתמחה בנושא פריסת שבח מקרקעין.